2015년 10월, 광화문 한가운데에 복합 프라임 오피스 D타워가 오픈했다. 1층부터 5층까지는 상업 공간 1동, 6층부터 오피스 2동으로 분리되는 외관이 인상적인 건물이다. 제이오에이치는 D타워의 컨셉, 브랜딩, 스페이스 프로그래밍, 공간 디자인, MD 컨설팅 등 전체 크리에이티브를 총괄했다.

먼저 D타워가 위치한 ‘광화문’에 대한 이야기를 해야 할 것 같습니다.
광화문을 사람에 비유하면 ‘성실한 모범생’ 같은 인상이 아닐까 싶더군요. 오랫동안 자신의 일에 진지하게 임해 든든하지만, 퇴근 후에도 만나서 데이트를 하거나 술잔을 기울이고 싶을 만큼 재미있는 인상은 아니었죠. 직장인이 근무 중인 평일 낮 시간에는 북적이지만, 퇴근 후나 주말에는 텅 비기 때문입니다.
광화문 주변에는 언론사, 공공기관 등 대형 오피스 빌딩이 몰려 직장인 고객이 많고, 이들을 대상으로 한 가게가 대부분입니다. 오랫동안 사랑 받은 맛집이 많지만, 메뉴는 한정적이라는 아쉬움이 있었습니다. 김치찌개, 낙지 볶음, 설렁탕처럼 매일 먹어도 크게 질리지 않는 직장인 점심 메뉴와 곱창, 삼겹살, 횟집 같은 직장인 회식 메뉴가 주를 이루었던 까닭입니다. 퇴근 후 사람을 만나고 싶거나, 주말에 방문하는 가족이나 연인 고객이 갈만한 장소는 많지 않아 아쉬움을 느꼈습니다. 물론 이는 광화문 뿐 아니라, 오피스가 밀집해 있는 중심업무지구(CBD)가 공통적으로 가진 고민입니다.
하지만 단점만 있는 건 아닙니다. 다른 CBD와 달리 인왕산과 북악산도 가깝고, 광화문 광장이나 청계천 처럼 도심 속에 흔치 않은 휴식 공간도 있으며, 세종문화회관이나 교보문고처럼 문화 공간도 있습니다. 다른 중심 업무 지구와 달리, 직장인 아닌 고객도 많이 오간다는 이야기죠. 이는 광화문 상권이 가진 장점이고요.

여러 이유가 있지만, 무엇보다 한국에서 흔히 볼 수 있는 스테레오 타입 오피스 빌딩이 가진 문제라고 생각합니다. 보통, 오피스 빌딩은 1층에 로비가 있고 지하나 지상 2~3층에 아케이드 형태의 상업 공간이 있습니다. 이 로비는 외부인과 사무실에서 일하는 사람을 분리하고, 사무실에서 일하지 않는 사람은 쉽게 들어가지 못합니다.
방문하는 고객, 그 공간에 들어오는 임차인, 오피스에서 일하는 사람, 건물주는 각기 다른 요구를 가지고 있죠. 식당이나 가게를 운영하는 입장에서는, 평일 점심 시간에만 사람이 몰리는 것보다 평일 저녁과 주말까지 모두 손님이 방문하는 장소가 더 매력적입니다. 결과적으로 광화문에는 ‘점심에도 저녁에도 어필할 수 있는 가게’보다는 평일 점심 직장인을 타깃으로 하는 가게가 입점하게 되는 거죠. 건물주 입장에서는 사무실보다 임대료가 비싼 상업 공간을 유치하는 게 더 많은 수익을 낼 수 있습니다. D타워 기획 과정에서, 기존 오피스 빌딩의 스테레오 타입은 모두의 요구를 만족시킬 수 없다고 생각해서 새로운 형태의 건물을 만들기로 결정했습니다.

고객이 매력적으로 느끼는 공간입니다. D타워는 외부에서 볼 때 다른 건물과 다르다고 느끼고, 호기심을 자아내어 방문해 보고픈 공간이기를 바랐습니다. 그래서 ‘거인이 블럭을 아무렇게나 툭툭 쌓은 것 같은’ 역동적인 외관을 택했습니다. 그러나 근처의 다른 건물과 조화를 포기할 수는 없었기에, 건물의 색은 주변 건물과 최대한 흡사하게 골랐습니다. 호기심을 자아내는 형태지만, 광화문 거리의 전체적인 느낌을 흐트러뜨리지 않고 조화를 이루죠.
물론 외관 만으로 들어와보고 싶은 건물이 될 수는 없습니다. 전체 분위기와 내부에 입주한 상업 시설도 중요하죠. D타워의 상업 공간 ‘리플레이스Replace’는 오피스의 부수적인 공간이 아니라, 외부 고객이 찾아오고 싶은 핵심 공간입니다. 1층에서 5층까지 모두 상업 공간으로 두고, 방문객이 들어올 수 있는 입구도 따로 만들었죠. 그래야 D타워 뿐 아니라 광화문 일대를 찾는 사람이 더 많아지고, 입점한 임차인은 물론 근처 상권까지 활성화 되니까요.
D타워의 상업 공간 리플레이스에 들어선 고객은 공간에 들어서자마자 한눈에 모든 공간을 보고, 자연스럽게 거대한 에스컬레이터에 오르게 됩니다. 에스컬레이터를 타고 고층부로 올라가면서, 테라스에서 식사를 하거나 차를 마시는 고객을 볼 수도 있고 다른 가게를 둘러볼 수도 있습니다. 기존 상업 시설과 다르게 중심부를 비우고, 공간 한가운데를 관통하는 에스컬레이터를 타고 올라가는 형태는 식업장을 배려한 선택입니다.

한가운데를 비운 결정이 더 많은 가게를 유치할 공간을 놓친 것처럼 보일 수 있지만, 결과적으로 포기한 공간이 리플레이스를 더 가치 있고 매력적인 곳으로 만듭니다. 한국에서 일반적인 상업 공간은 1층보다 2층, 2층 보다는 3층 임대료가 30% 이상 낮습니다. 고객은 굳이 움직일 필요가 없다면 1층이나 2층의 가게에 들어가지, 그 위로 향하지 않는 까닭입니다. 특히 식업장이 많은 리플레이스는 시야를 확보하지 않으면 고층에 위치한 가게가 불리할 수밖에 없습니다. 하지만 중앙을 비웠기 때문에, 상업 공간이 어느 층에 입점해도 고객이 쉽게 볼 수 있고 닿을 수 있죠.
리플레이스를 더 매력적으로 만드는 것은 실내 테라스입니다. 각 층마다 일부 공간을 테라스처럼 기획했는데, 천창과 통창을 통해 쏟아지는 햇살 덕분에 탁 트인 야외에 앉아있는 것처럼 느껴지게 만들고 싶었던 까닭입니다. 한국인은 야외 테라스에서 식사하는 것을 좋아합니다. 교외에서 흔히 볼 수 있는 ‘가든’ 식당이나, 우리 주변에 테라스를 둔 다수의 식당이 그 증거죠. 하지만 사계절 구분이 뚜렷한 날씨와, 매연과 황사가 신경쓰이는 도심 공간이라 야외에서 식사하기가 좋은 시기도 장소도 한정적인데요. 리플레이스의 야외 테라스에서는 그런 아쉬움을 달랠 수 있습니다.
공간을 비운 선택 덕분에, 결과적으로 리플레이스는 고층부 풍경이 좋고 방문하는 고객이 더 많이 움직이는 공간이 되었습니다.

그래야 더 많은 사람이 찾는 공간이 될 수 있으니까요.
우선 ‘기존 광화문 상권에 없는 가게가 필요하다’는 문제에서 출발했고, 그 답은 상업 공간으로 풀어야 한다고 생각했는데요. 이를 위해 그 식당이 입주하고 싶은 빌딩을 생각하면서 동시에 고객이 방문하고 싶은 식당의 상을 그렸죠. 광화문에는 오래된 맛집, 가고 싶은 식당이 많이 있지만 그 범위는 한정적입니다. 특히 30~40대 직장인, 주말 가족 고객이나 커플이 가고 싶어하는 ‘핫플레이스’는 수요에 비해 부족하죠.
현재 D타워 리플레이스에는 퇴근 후 혹은 주말 낮에 찾는 고객을 위해 브런치로 유명한 ‘빌즈’와 중식 ‘차알’, 가볍게 데이트하기 좋은 ‘매드포갈릭’, 광화문에서 찾기 어려운 멕시칸 레스토랑 ‘온더보더’, 중동 요리 전문점 ‘허머스 키친’ 등이 입주해 있습니다. 광화문에서 회식을 가질 때 선택할 수 있는 메뉴가 한정적이라, 트렌디한 메뉴를 맛보기 위해 이태원까지 갔던 고객은 이제 ‘파워플랜트’에 방문해 수제 맥주와 함께 피자, 타코, 바비큐를 먹습니다. 여러 개의 유명 식당이 모여 있는 푸드 코트 형태라, 회사 회식이나 캐주얼한 모임을 열러도 여러 명의 입맛에 모두 맞는 메뉴를 고를 수 있습니다. 어린이와 함께 광화문을 찾는 가족 단위 고객이 방문하는 경우 합리적인 가격대의 한식 뷔페 ‘자연별곡’이나 일식 뷔페 ‘수사’를 방문할 수 있습니다. 독특한 볼거리와 새로운 경험을 원한다면 ‘소년 서커스’를 찾으면 됩니다.
리플레이스에서 인기 있고 붐비는 가게가 평일과 주말에 그리고 점심 혹은 늦은 오후나 저녁에 달라집니다. 라이프 스타일을 고려해 ‘광화문을 오가는 고객의 라이프 스타일에 대응하는 식당, 기존에 광화문에서 찾기 어려운 업종과 메뉴’라는 원칙을 갖고 MD 계획을 세웠기 때문인데요. 결과적으로 리플레이스에 방문하는 고객은 늘 ‘D타워에는 사람이 붐빈다’는 인상을 받으며, 가보지 못한 다른 식당에 자연스럽게 호기심을 갖고 다시 찾게 됩니다.

리플레이스에 방문한 고객이 ‘D타워에 머물러야 할 이유’와 ‘더 오래 머무를 수 있는 상황’을 고려하는 과정에서, ‘유니클로’가 입점해야한다고 판단했습니다. 바쁜 직장인이 잠깐 시간을 내서 부담 없이 구매할 수 있는 ‘이지투픽Easy to Pick’ 매장으로, 식당이나 카페 방문 전후에 자연스럽게 들를 수 있죠. 유니클로에 방문하는 고객이 D타워에 있는 다른 식당을 이용하는 경우도 많습니다.
일반적으로, 고객은 패션 쇼핑시에는 주변 다른 매장 여러 곳을 둘러본 후 비교해서 구매하는데요. 광화문은 패션 스트리트가 형성되지 않아 비교 구매가 필요한 ‘패션 브랜드’가 입점하기는 어렵습니다. 또한 유니클로는 전 세대를 아우르는 데다 ‘히트텍’이나 ‘스트레치 진’처럼 편안하게 입을 수 있는 실용적인 아이템부터, 직장에서 입을 수 있는 포멀한 아이템까지 취급하는 영역이 넓고 다양합니다.
눈썹을 깔끔하게 정리해주는 ‘베네피트 브라우바’는 주말에도 인기가 있지만, 평일에 잠깐 시간을 내 들리는 직장인 고객이 많이 찾고 있습니다. 미리 예약하지 않으면 방문이 어려울 정도죠. 여유 시간이 많지 않은 직장인은 황금 같은 주말보다는 평일에 쇼핑이나 미용을 해결하고 싶어하며, 주말에 D타워를 방문하는 고객은 ‘유니클로나 베네피트 등의 상업 시설에’ 방문했다가 식사를 하거나 차를 마시고 돌아가는 경우가 많습니다.

오래된 역사를 가진 피맛길에 들어선 D타워, 르 메이에르, 그랑 서울 등의 건물은, 건설시 지켜야 할 법정 조건 중 ‘피맛길의 역사적 취지를 계승하기 위해, 건물을 가로지르는 길을 두고 길가에 2~4평 규모의 작은 가게를 두는’ 것이 있었습니다. 이 길은 굉장히 좁고, 지나는 유동인구가 많기 때문에 체류 시간이 긴 것이 특성인데요. 그렇기 때문에 점심 혹은 저녁 시간에만 잠깐 고객이 몰리는 식당이나 술집 등을 두기는 어렵다고 판단했습니다.
테이크 아웃이 가능하거나, 서서 가볍게 먹을 수 있는 가게를 두고, 작지만(小) 좋은(好) 가게가 밀집했다는 의미로 ‘소호(SOHO)길’이라는 이름을 붙였습니다. 티라미수를 파는 ‘마피아 디저트’, 잠시 들러서 간식으로 요기하기 좋은 ‘바르다 김선생’, 프리미엄 단팥빵 ‘빠빠맹’ 등입니다. 주변 직장인 고객도 많지만, 광화문 근처를 방문하는 연인이나 가족 단위 고객에게 특히 좋은 반응을 얻고 있습니다.

D타워의 상업 공간 리플레이스를 통해 광화문에 활력을 불어넣기 위해 오피스 로비를 지하 2층으로 옮겼지만, 로비가 가진 역할은 전혀 포기하지 않았습니다. 로비는 건물의 입구이자 얼굴이기 때문입니다. 리플레이스와 별도로 설계한 입구에 들어서서 지상에서 지하 2층까지 연결된 에스컬레이터를 타고 내려가면, 2층 높이의 웅장한 공간이 나타납니다. 높은 층고와 곳곳에 놓인 커다란 기둥 그리고 조명을 통해 햇살이 그대로 쏟아지는 인상을 주기 때문입니다.
로비의 또다른 역할은 내부와 외부를 분리하고, 손님을 맞는 것입니다. 오피스 타운은 손님이나 귀빈을 맞기 위해, 차에서 내리는 드랍오프존(Drop off Zone)이 필요한데요. 교통량이 많고 복잡한 광화문은 법적으로 1층에 별도의 드랍오프존을 만들 수 없지만, D 로비가 지하에 위치하는 D타워에는 외부인이 접근할 수 없어 프라이빗한 프리미엄 드랍오프존이 있습니다. 오피스의 프라이버시와 손님을 맞아야 하는 두 가지 목적을 모두 잡았죠.

D타워는 상업 시설과 오피스를 가진 수익형 부동산입니다. 기업 입장에서 입주하고 싶은 공간이 되는 게 중요했고, 그래서 처음부터 광화문에 입주할 가능성이 높은 기업이 원하는 오피스 형태를 조사했습니다. 회사마다 원하는 오피스의 형태가 다르기 때문에, 오피스 빌딩 한가운데에 승강기, 화장실이나 계단 등이 있는 ‘센터 코어’보다는 건물 구석에 두는 ‘편심 코어’로 방향을 잡았습니다. 덕분에 사무 공간 내부에 기둥이 없는 형태로, 입주사가 자유롭게 인테리어를 하고 가구를 배치할 수 있습니다.
광화문은 서울에서 가장 오피스 임대료가 비싼 곳이기 때문에, 공간을 효율적으로 사용하는 것도 중요하다고 생각했습니다. 지하에 별도의 공용 회의실을 둔 것도 그런 이유인데요. 일반적인 사무실에서 회의실은 늘 사용하는 공간이 아닙니다. 입주사 입장에서는 회의실을 임대 면적이 아닌 공용 공간으로 두어, 필요할 때만 효율적으로 사용하면 임대료를 절약할 수 있습니다.
일반적으로 2~3칸 넣는 여성 화장실을 5~6칸으로 늘린 것도, 광화문 입주 기업 중에 여성 임직원 비율이 높은 회사가 많기 때문입니다. 화장실 바깥에는 별도로 이를 닦고 손을 씻을 수 있는 공간을 마련했는데, 용변을 보는 공간과 몸을 단장하고 이를 닦는 공간이 별도로 있다면 더 쾌적하게 근무할 수 있을 거라 생각했습니다.
최근 지어지는 오피스 중 다수가 통창 건물(Curtain Wall)입니다. 과거 컴퓨터를 많이 쓰지 않던 무렵에는 밝고 채광이 좋아야 일하는 데 도움이 되었지만, 주로 컴퓨터 모니터를 바라보며 일하는 최근의 근로자는 오히려 블라인드를 칩니다. 햇빛에 모니터가 반사되는 것이 불편하기 때문입니다. 그래서 D타워 오피스는 통창이 아니라 작은 창을 바닥, 중앙, 천정에 촘촘하게 넣었는데요. 한 층에 3줄씩 있는 창문은 결과적으로, 사무실을 고르게 밝히며 근로자가 더 집중하여 일하기 좋은 환경을 만듭니다.

현재 D타워는 오피스 빌딩이지만 대부분의 사람들에게는 입주한 상업 시설로 더 유명해졌습니다. 기획 단계부터 더 많은 고객이 찾고 만족할 수 있는 공간을 그렸고, 이를 위해서는 좋은 임차인이 필요함을 절감했기 때문입니다. 좋은 임차인은 오피스 지하보다는 접근이 쉬운 위치를 선택하고, 고객도 이 임차인을 따라 올 거라고 믿었습니다.
현재는 그 믿음이 옳았음을 확인하고 있습니다. 광화문에서 근무하는 직장인 외에, 일대를 방문하는 일반 고객에게도 폭발적인 반응을 얻고 있기 때문입니다. 과거에는 한산했던 평일 저녁 시간이나 주말에 광화문 일대가 붐비고 있는데요. 눈으로 직접 보거나 SNS로도 쉽게 확인할 수 있지만, 무엇보다 입점한 임차인 반응이 정말 좋습니다. 소호길에 위치한 티라미수 전문점 마피아디저트는 경리단길 본점보다 훨씬 장사가 잘 되자, 본점을 정리하고 D타워점을 확장했습니다. 중동요리 전문점 허머스키친은 이태원 본점보다 2.5배의 매출을 올리고 있죠. 리플레이스 전반적으로 보면 주중보다 주말 매출이 120%로 더 높은데, 인근 대형 오피스빌딩의 주말 상업시설 매출이 절반 가까이 떨어지는 것을 감안하면 고무적인 결과입니다.
앞으로도 D타워의 선전을 기대하며, 이 반응이 장기적으로 광화문 일대 상권에도 긍정적인 영향을 미치기 바랍니다.

네이버의 트래픽 전략, 부동산에 심다 – 조수용 그리고 D타워
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일주일치 점심 예약 꽉차 … 오전 11시 30분 전에는 가야
논현동 루이비통 한국본사도 끌어온 ‘D타워 파워’
지하에서 지상으로… 리테일의 진화